Inga Sæland, félags- og húsnæðismálaráðherra, hefur mælt fyrir frumvarpi sem aðstoðar fyrstu kaupendur við að komast inn á húsnæðismarkaðinn. Þetta verður gert í gegnum breytingar á hlutdeildarlánum. 

Hlutdeildarlán eru vaxta- og afborgunarlaus lán frá ríkinu fyrir hluta af verði fyrstu fasteignar. Með þeim þarf fólk lægra fasteignalán og lægri útborgun. Þeir sem eru að koma inn á húsnæðismarkaðinn þurfa þá ekki að reiða sig á stuðning foreldra eða annarra og eiga auðveldara með að standast greiðslumat og lánþegaskilyrði. 

Frumvarpið er hluti af fyrsta húsnæðispakka ríkisstjórnarinnar og felur í sér fjölmargar breytingar á hlutdeildarlánakerfinu sem allar miða að því að búa til kerfi sem virkar.

„Markmiðið er að jafna tækifæri ólíkra tekjuhópa til fyrstu kaupa og draga þannig úr misskiptingu á húsnæðismarkaði,“ sagði Inga Sæland í framsöguræðu sinni.

„Með frumvarpinu er stigið mikilvægt skref í átt að réttlátara húsnæðiskerfi þar sem sterkur efnahagur foreldra verður ekki forsenda þess að fólk hafi möguleika á að komast í eigið húsnæði.“

Hlutdeildarlán sem virka

Hlutdeildarlánakerfið var tekið í gagnið árið 2020 en úrræðið þykir ekki hafa virkað sem skyldi.

  • Úthlutanir hafa verið stopular, fjármögnun ótrygg og skilyrði fyrir veitingu lánanna of þröng. Vegna ófyrirsjáanleika um framtíð úrræðisins hafa byggingaverktakar ekki treyst sér til að byggja íbúðir sérstaklega inn í kerfið.
  • Frumvarpi félags- og húsnæðismálaráðherra er ætlað að leysa þetta.

Frumvarpið byggir á viðamikilli vinnu þvert á stjórnkerfið, þar á meðal fjölmennri vinnustofu með öllum helstu hagaðilum á húsnæðismarkaði á Íslandi.  

Hvað breytist?

Lagðar eru til eftirfarandi breytingar á hlutdeildarlánum:

  • Hærri framlög. Framlög til hlutdeildarlána hækki úr 4 milljörðum króna í 5,5 milljarða króna á ári þannig að hægt verði að veita fleiri fyrstu kaupendum lán.
  • Lánin verði veitt í hverjum einasta mánuði en ekki óreglulega eins og undanfarin ár.
  • Skilyrðum verði breytt þannig að fleiri eigi þess kost að nýta hlutdeildarlán til fyrstu kaupa:

– Almenn hlutdeildarlán fari úr 20% af kaupverði upp í allt að 30%. Hlutdeildarlán fyrir fólk undir lægri tekjumörkum hækki úr 30% í allt að 35%. Þetta hefur í för með sér að greiðslubyrði fólks lækkar.

Til að hægt sé að bregðast fljótt við breytingum á markaði er lagt til að hægt verði að breyta hlutföllunum með reglugerð og ekki þurfi lagabreytingu til. 

– Eigið fé megi vera hærra. Í dag skerðast hlutdeildarlán ef fólk á meira eigið fé en 5% af kaupverði fasteignar. Til að hvetja til aukins sparnaðar og minnka þörf á lántöku er lagt til að hækka leyfilegt hlutfall upp í 10%.

– Lánþegaskilyrði rýmkuð með hærra greiðslubyrðarhlutfalli. Lagt er til að afborganir af fasteignalánum sem tekin eru samhliða hlutdeildarlánum megi nema allt að 45% af ráðstöfunartekjum lántaka. Í dag er hámarkið 40% sem hefur hefur haft afar takmarkandi áhrif á möguleika fólks til að nýta sér hlutdeildarlán. Þetta er meðal annars gert í ljósi þess að fólk greiðir gjarnan mun meira en sem því nemur í leigu.   

– Hámarksverð íbúða sem falli undir hlutdeildarlán hækki samhliða gildistöku frumvarpsins þannig að fleiri íbúðir falli undir úrræðið um allt land. Verðflokkum verði fjölgað úr þrjá í fjóra. 

– Tekjumörk hækki þannig að úrræðið nýtist markhópi sínum. Fólk geti þannig haft hærri tekjur en samt uppfyllt skilyrði um hlutdeildarlán. Breytingunum er ekki síst ætlað að tryggja að úrræðið nýtist ekki aðeins hjónum og sambýlisfólki.

  • Íbúðir verði byggðar sérstaklega inn í kerfið með samstarfi stjórnvalda og byggingaraðila til að fjölga íbúðum sem henta fyrstu kaupendum með hlutdeildarlán.

Breytingarnar sem lagðar eru til á almennum hlutdeildarlánum.

Breytingarnar: Hlutdeildarlán fyrir fólk undir lægri tekjumörkum.

Hvaða áhrif hafa breytingarnar?

Raunveruleg dæmi frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun

Umsókn 1: Greiðslubyrðarhlutfall – einstaklingur – 30% hlutdeildarlán

Einstaklingur á fimmtugsaldri sótti um hlutdeildarlán í nóvember vegna kaupa á íbúð á landsbyggðinni. Hann býr í dag í lítilli leiguíbúð. Samþykkt kaupverð var 56 m.kr. og var sótt um 30% hlutdeildarlán að fjárhæð 16,8 m.kr.

Heildarlaun viðkomandi síðustu 12 mánuði voru um 5,8 m. kr. og ráðstöfunartekjur samkvæmt greiðslumati voru um 491 þús. kr. á mánuði. Greiðslumat umsækjanda skilaði jákvæðri niðurstöðu upp á 56 þús. kr., en hlutfall afborgana af ráðstöfunartekjum var 40,93% og því var umsókninni synjað. Áætluð afborgun af húsnæðisláninu var rétt yfir 200 þús. kr. Umsækjandi uppfyllti öll önnur skilyrði hlutdeildarlána.

Með því að veita umsækjandanum 35% hlutdeildarlán í stað 30% eins og lagt er til í frumvarpinu myndi greiðslubyrðarhlutfallið lækka í 37,5% og hann þar með uppfylla skilyrði hlutdeildarlána.

Umsókn 2: Einstaklingur yfir tekjumörkum

Einstaklingur á þrítugsaldri sótti um hlutdeildarlán í október vegna kaupa á íbúð á landsbyggðinni. Samþykkt kaupverð íbúðarinnar var 54,9 m.kr. og sótti viðkomandi um 20% hlutdeildarlán.

Heildartekjur hennar síðustu 12 mánuði voru um 9,7 m.kr. Tekjumörk einstaklinga sem falla undir skilyrði um hlutdeildarlán eru nú um 9,5 m.kr., og var umsókn hennar því synjað á þeim forsendum. Hún uppfyllti öll önnur skilyrði, skilaði inn jákvæðu greiðslumati og lánsloforði frá lánveitanda. Afgangur á greiðslumatinu var um 120 þús. kr., og greiðslubyrðarhlutfallið var 39,41%. Áætluð afborgun af húsnæðisláni var um 230 þús.kr.

Með hækkun tekjumarka einstaklinga uppfyllir hún öll skilyrði hlutdeildarlána og á möguleika á að fjármagna kaup á íbúðarhúsnæði og flytja úr foreldrahúsum.

Umsókn 3: Sambúðarfólk yfir tekjumörkum

Ungt par sótti um hlutdeildarlán í október vegna kaupa á íbúð á höfuðborgarsvæðinu. Þau búa í dag í lítilli leiguíbúð. Samþykkt kaupverð var 68 m.kr. og sóttu þau um 20% hlutdeildarlán að fjárhæð 13,6 m.kr.

Báðir umsækjendur eru á vinnumarkaði og námu heildartekjur þeirra síðustu 12 mánuði um 14,3 m.kr. Tekjumörk hjóna og sambúðarfólks eru í dag um 13,2 m.kr., og var umsókn þeirra því synjað á þeim forsendum. Umsækjendur uppfylltu öll önnur skilyrði, þau skiluðu jákvæðu greiðslumati þar sem greiðslubyrðarhlutfallið var undir 40% og áttu sparnað sem nam meira en 5% kaupverðs.

Með hækkun tekjumarka uppfylla þau skilyrði hlutdeildarlána og geta fjármagnað kaup á íbúðarhúsnæði.

Umsókn 4: Hjón með barn yfir tekjumörkum

Hjón með eitt barn sóttu um hlutdeildarlán í október. Samþykkt kaupverð íbúðarinnar var 74 m.kr., og sóttu þau um 20% hlutdeildarlán að fjárhæð 14,8 m.kr.

Bæði eru á vinnumarkaði og heildartekjur þeirra sl. 12 mánuði voru um 15,3 m.kr., en tekjumörk hjóna með eitt barn eru um 15,2 m.kr. Umsókn þeirra var því synjað á þeim forsendum. Umsækjendur sýndu fram á 5% eigið fé og skiluðu inn jákvæðu greiðslumati þar sem greiðslubyrðarhlutfallið var um 29%.

Með hækkun tekjumarka uppfylla þau skilyrði hlutdeildarlána og geta fjármagnað kaup á íbúðarhúsnæði.

Umsókn 5: Greiðslubyrðarhlutfall – einstaklingur – 20% hlutdeildarlán

Einstætt foreldri sótti um hlutdeildarlán í ágúst. Samþykkt kaupverð íbúðarinnar var 64 m.kr., og sótti viðkomandi um 20% hlutdeildarlán að fjárhæð 12,8 m.kr.

Heildartekjur umsækjanda síðustu 12 mánuði voru um 9,6 m.kr., og var hann því undir tekjumörkum miðað við einstakling og eitt barn. Hann fór í greiðslumat fyrir 75% verðtryggðu láni þar sem ráðstöfunartekjur voru reiknaðar 646 þús. kr. á mánuði. Áætluð afborgun af húsnæðisláninu var um 280 þús. kr. Greiðslumatið kom út neikvætt um 8 þús. kr. og var greiðslubyrðarhlutfallið 43,4%. Umsókn hans um hlutdeildarlán var því synjað.

Með því að veita honum 30% hlutdeildarlán í stað 20% væri greiðslumatið jákvætt og greiðslubyrðarhlutfallið 37,3%, og hann myndi uppfylla skilyrði hlutdeildarlána.

Umsókn 6: Hjón með tvö börn yfir tekjumörkum

Hjón með tvö börn sóttu um hlutdeildarlán í ágúst. Samþykkt kaupverð var 79 m.kr. og sóttu þau um 20% hlutdeildarlán að fjárhæð 15,8 m.kr.

Hjónin eru bæði á vinnumarkaði og heildartekjur þeirra síðustu 12 mánuði voru um 17,9 m.kr. Tekjumörk hjóna með 2 börn eru hins vegar í dag um 17,1 m.kr. og var umsókn þeirra synjað á þeim forsendum. Umsækjendur uppfylltu öll önnur skilyrði, voru með jákvætt greiðslumat frá banka og höfðu náð að safna sér fyrir yfir 5% samþykkts kaupverðs. Greiðslubyrðarhlutfallið á greiðslumatinu var 30,7% en áætluð afborgun var um 330 þ.kr.

Með hækkun tekjumarka uppfylla þau skilyrði hlutdeildarlána og geta fjármagnað kaup á íbúðarhúsnæði.

Umsókn 7: Sambúðarfólk með eitt barn yfir tekjumörkum

Ungt par í foreldrahúsum sótti um hlutdeildarlán í ágúst. Þau eiga eitt barn. Samþykkt kaupverð á íbúðinni var 67 m.kr., og sóttu þau um 20% hlutdeildarlán að fjárhæð 13,4 m.kr.

Heildartekjur þeirra síðustu 12 mánuði voru um 16,8 m.kr., meðal annars vegna margra aukavakta hjá öðru þeirra, en tekjumörk fyrir sambúðarfólk með eitt barn eru um 15,2 m.kr. og var umsókn þeirra synjað á þeim forsendum. Þau uppfylltu öll önnur skilyrði hlutdeildarlána, skiluðu jákvæðu greiðslumati þar sem greiðslubyrðarhlutfallið var um 24,2% og höfðu náð að safna sér um 8% eigin fé. Áætluð afborgun á húsnæðisláninu var um 280 þ.kr.

Með hækkun tekjumarka uppfylla þau skilyrði hlutdeildarlána og geta fjármagnað kaup á íbúðarhúsnæði.